在2018年高基数的基础上

  房地产施工面积今年前两个月同比增长6.8%,是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健,施工面积快速增长的推动下,开发投资是当下房地产各项指标中的“最大亮点”。全国房地产开发投资同比增长11.6%,增速比2018年提升2.1个百分点。助推开发投资逆势走高的,主要还是土地出让金高增长,以及开发商分期交付(一般在1年之内缴清)地价款和延迟入账。2018年高增长的土地成交面积和价款,会延后进入今年地产投资统计中,或将助推2019年开发投资高位平衡。另外,2018年开发商延缓项目竣工,致使全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年地产融资环境有所好转。因此,2019年建筑安装投资将会由负转正,这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

  据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据,全国商品房销售面积同比下降3.6%,延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看,东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%,分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研,热点楼市集中的东部,重点城市开盘去化率下降;西部是三四线月是返乡置业高峰,推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年,三四线楼市显著下行。

  

在2018年高基数的基础上

  受益于2018年拟建项目部分已进入施工期,2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。以地产项目落地周期3个月左右判断,2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。据发改委上月底发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》,2019年包括地产业在内的多个行业,有望成为投资热点,支持固定资产投资稳步增长。由此,即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等领先指标下行,开发投资也不会失速。

  需求端下行,直接拉低了开发商的新开工率。今年1、2月,全国商品房新开工面积增长6%,较2018年下降11.2个百分点,较2018年四季度下降13.2个百分点。开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款,而上游融资继续紧缩(1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。2018年新开工能保持15%左右的高增长,与三四线楼市明显回升有关。这轮楼市回升呈现板块轮动特征,中西部非热点三四线城市楼市回升明显,一些城市交易面积翻倍。但进入2019年,三四线楼市降温。开发商预期走弱,还表现在拿地上。今年前两个月,全国土地购置面积同比下降34.1%,这一增速创2009年以来新低,而2018年全年则为增长14.2%。

  

  除了贷款“降成本”,交易税费“降成本”进程也已开启,这将激活二手房市场,并实现“二手房—新房”的联动和循环。在财政赤字率相对稳定的情况下,不管是减税降费,还是基建发力,都对地方财政收支平衡提出了较高要求。对楼市而言,调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时,下一步将是遵循行业规律,回归实体经济,求稳的前提下“促增长”。各种托底政策的支持下,商品房销售下滑幅度有限。同时,“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。2016年-2018年三年供地保持增长,加上巨大的施工面积等,足以支撑开发投资维持正增长。

  “快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。这样的“剪刀差”还在持续。而销售回款又是资金来源的大头(近50%)。事实上,而竣工面积下降7.8%。而“去杠杆”贯穿全年,2018年以来,在当前销售库存相对较低的情形下。

  基于地产开发投资逆势增长,业内估计下半年将进入增速下行期,全年或呈前高后低走势。不过,支撑力量也会托底开发投资增速下行幅度。首先,“减税降费”、“降成本”等政策,开始惠及居民购房。目前,按揭贷款利率已连续3个月回落,首套房贷利率预计将在4月前后回到基准利率水平,“折扣利率”或将再次出现。经过两年来整顿金融秩序,资金违规进入楼市、违规“加杠杆”现象等已被控制住了,基于支持居民合理住房需求的融资政策,进入政策调整框架。

  今年1、2月新开工还能保持6%的增长,以致新开工面积增长17.2%,新开工一直稳健增长,实属不易。开发商资金链也一直紧张,不少开发商借预售“加杠杆”,可见,今年前两个月,在2018年高基数的基础上,延缓项目竣工交付,年初往往是开发商推盘的高峰期,于是,

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